仲量联行近日发布《聚焦数字新势力，重塑楼宇生态圈：广州办公楼市场白皮书》（以下简称“白皮书”）。报告指出，游戏、跨境出海服务等数字新势力中证策略，正成为广州新质生产力的重要载体和楼宇经济增量主力。
新兴产业成为广州办公市场需求核心引擎
广州游戏产业规模与集聚度全国领先，出口增速同样持续领先全国。 在此带动下，广州新兴行业正持续释放新的选址需求，已成为推动办公租赁市场需求增长的重要动力。
数据显示，2023—2025年广州甲、乙级办公楼与产业办公的搬迁租赁成交中，搬迁面积增长超50%的有约70%来自游戏、电商、出海服务等新兴行业；在面积翻倍及以上的案例中，该占比更达到85%。
新兴行业不仅是当前市场最活跃的力量之一，更是驱动办公空间存量去化与增量消化的关键动力。
广州办公楼市场搬迁成交分析（2023 – 2025年） 注：租赁面积变化与租金单价变化指新租约与旧租约相比，面积、租金的同比增长率；2025年数据截至11月。 受访者 供图
新兴企业办公空间的升级路径与场景化需求
新兴企业空间需求呈现“分层进阶”特征中证策略，广州核心城区已形成较完整的楼宇梯度与之匹配。
初创期企业以成本控制与生态协同为先，多选择租金较低、空间灵活的B类产业园。成长期与扩张期部分企业注重技术研发和团队协作，向兼具科技感与实用性的A类产业园迁移；更多企业则升级至甲级办公楼，借助地标形象、优质交通和商业配套，提升品牌背书、管理效率和对高端人才的吸引力。
天河和琶洲产业园物业分类 注： *管理费不包含能源费用 受访者 供图
新兴行业对空间的“场景化”要求也愈发突出，企业选址时普遍关注区位配套、楼宇硬件与增值服务三大维度，对办公空间的功能弹性与场景赋能也提出更高要求。场景化的服务配套与产业生态链接，正推动楼宇角色从“空间供应商”向“企业发展伙伴”转变。
产业集聚重塑广州空间格局，供需紧平衡下价值回归
新兴行业的办公租赁需求高度集中。过去三年广州超60%的新兴行业搬迁成交落位于琶洲和广州国际金融城，且其中过半为从普通办公楼或产业园升级至甲级办公楼。这背后是区域资源禀赋与产业需求的精准匹配。
新兴行业在广州部分核心产业聚集区的布局版图 受访者 供图
截至2025年底，琶洲和广州国际金融城的平均空置率较过去三年高点分别回落逾6和13个百分点，新增供应节奏放缓后正逐步转向局部供需紧平衡。2025年两地租金调整幅度也明显收窄，展现出需求复苏潜力与资源配置韧性。
广州甲级办公楼市场租金趋势（2025年） 注：租金环比变化率基于同质可比样本 受访者 供图
前瞻展望：以“空间创新”服务“产业创新”
广州办公楼市场已进入由产业定义空间价值的新阶段，楼宇运营方应跳出传统租赁思维，通过灵活的空间产品、场景化的服务配套与产业生态链接，从“空间供应商”向“企业发展伙伴”的角色转变。
依托制造业基础、民营经济活力和优化的营商环境，广州有望在“人工智能+”和新质生产力的时代，以更高效的楼宇生态承载数字新势力，为城市发展注入持久新动能。
南方+记者 景子妍中证策略
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